索引號: 11421100011250478B/2020-04569 主題分類: 城鄉建設(含住房),其他
發布單位: 黃岡市人民政府辦公室 發布日期: 2020-12-09
文件編號: 有效性: 有效

關于黃岡市區居民小區業主大會和業主委員會、物業服務、電梯使用安全、車庫車位規劃建設與使用等管理辦法和意見(試行)的政策解讀

信息來源:黃岡市人民政府辦公室 時間:2020-12-09 09:19 【字體:  

居民小區是基層社會治理的基本單元,小區綜合治理是推進市域治理現代化的重要內容和重要載體。當前,市區居民小區普遍存在小區業委會成立難、物業收費難、電梯維保難、停車難等問題,從小區各方到街道社區、到市區相關部門及社會各界,要求加強小區治理的意愿十分強烈。

為全面加強市區居民小區綜合治理,加快形成共建共治共享的小區治理新格局。11月24日,市政府辦公室出臺了《黃岡市區居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》《黃岡市區居民小區物業服務管理辦法(試行)》《黃岡市區居民小區電梯使用安全管理辦法(試行)》《黃岡市區居民小區車庫車位規劃建設與使用指導意見(試行)》等3個管理辦法和1個指導意見。

一、關于《黃岡市區居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》

《辦法》明確,業主是基于買賣、贈與、繼承、拆遷、征收補償等合法行為的不動產所有權人,受業主委托的物業使用人也可行使業主權利?!掇k法》規定市區各小區應依法成立業主大會,由物業區域內全體業主組成,并選舉產生業主委員會。業主人數超過300人的物業區域,可提檔成立業主代表大會,履行業主大會議事規則規定的職責,業主代表大會由業主代表組成。業主代表需由街道、社區負責指導、協調小區成立業主大會,小區黨組織加強領導和把關,同時鼓勵引導把符合條件的在職、退休黨員干部及公職人員、人大代表、政協委員推選為業主代表和業主委員會委員,進一步健全完善治理體系。

《辦法》規定了業主大會和業主委員會運行程序,業主共同決定重大事項、重要問題時,應事先提交小區黨組織討論通過,再經過業主大會或業主代表大會決定;業主委員會實行空缺增補制,空缺超過50%時,由社區居委會代行業主委員會的職責?!掇k法》規定了業主代表、樓棟長管理制度和業主委員會委員退出機制,一個樓棟、一個單元或區域不得少于l名業主代表,業主代表需依法公正行使表決權;樓棟長一般由業主自薦、樓棟推選產生,且應經過必要的資格條件審查;明確業主委員會委員的辭職、免職、罷免條件和程序,由業主委員會加強對委員的管理和考評,小區黨組織及業主監督委員會負責日常監督。

《辦法》提出,規范業主監督委員會職責和人員組成。業主監督委員會列席業主大會和業主代表大會會議,業主監督委員會主任列席小區黨組織、業主委員會會議。業主監督委員會由業主及物業區域公共服務管理人員組成,不得與業主委員會交叉任職。

《辦法》明確了街道、社區和民政部門的指導和監督責任,提出要健全小區黨組織、業主委員會和物業服務企業“三方聯動”協調機制,形成小區黨組織、業主委員會、物業服務企業和業主“四位一體”治理體系。建設并打通市域政務服務APP、服務熱線、微信公眾號等渠道,推動黨建、政務、服務“多網合一”。

二、關于《黃岡市區居民小區物業服務管理辦法(試行)》

《辦法》明確,在前期物業服務終止后,由業主大會或業主代表大會決定,通過招投標等方式公開招聘物業服務企業,規定住建部門聯合市場監管部門制訂統一規范的物業服務合同范本,并可制訂個性化的小區物業服務清單,推行物業服務公平公開、合法合規管理。針對老舊小區物業普及度不高及小區片區差異化大等特點,探索“老舊小區物業服務屬地管理或委托管理”“靈活采取單獨或連片接管”等方式,推動市區各類小區物業服務全覆蓋。

《辦法》規定,每年組織開展物業服務企業信用評級,定期向社會公布物業行業信用信息,物業服務企業也應按物業服務合同約定向業主委員會報告物業服務情況,并及時向社會公開合同、服務清單履行情況。對投訴較多、整改不到位的問題企業,相關部門將“依法依規實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒”,強化對物業服務監管。

《辦法》明確,物業服務企業、業主委員會、小區黨組織、街道、社區及住建部門糾紛化解職責分工,規定住建部門要組建市區物業矛盾糾紛調解委員會,通過第三方機制推動業主、業主委員會與物業企業之間矛盾化解。同時明確要運用和解、調解、仲裁、訴訟等法律手段和機制解決各類矛盾糾紛。

《辦法》規定,物業服務企業應建立健全公開、透明、人性化的宣傳、溝通、提醒、催收、催繳、通報等收費管理機制,明確新聞媒體、街道、社區、業主委員會、小區黨組織及業主單位要強化清收宣傳引導和協同清收,并規定對逾期不交納或拒付物業費的、無正當理由、連續12個月仍未交費的業主采取相應措施懲戒,規范物業費收繳。

三、關于《黃岡市區居民小區電梯使用安全管理辦法(試行)》

《辦法》明確,物業服務企業在安全管理負主體責任,做好安全責任公開公示,要求電梯維護企業建立電梯安全技術檔案、配備專職人員、開展日常維護保養、定期開展檢驗檢測,及時科學處置電梯故障。規定電梯存在使用年限超過12年、國家明令停止生產或制造廠家已經退出市場、使用8年以上且驅動主機和其他主要配套技術落后、磨損老化嚴重、3次大修及其他需更新改造的情形,必須及時維修、更新或改造,消除安全隱患。

《辦法》明確,業主在電梯的使用上負有保護責任、維護責任、監督責任、投訴責任。在電梯維護經費保障方面,規定業主需繳納電梯運行維護費,用于電梯日常管理、保險、維護保養、檢驗檢測;而遇到電梯重大更新、改造、修理的情形,由業主委員會向主管部門申請,從住宅專項維修資金中列支,資金不足部分或者無住宅專項維修資金的,由業主按照專有部分占建筑物總面積的比例承擔,確保小區電梯使用安全管理有序有效。

《辦法》規定,市場監管部門、住建部門、應急管理部門、公安部門、財政部門在電梯電梯安全上負監管責任,確保形成日常養護、維修管理、應急救援、打擊犯罪、經費投入等工作有人抓有人管有人落實的局面。明確要加大指導宣傳力度,鼓勵社會參與監督,探索建立電梯使用、維保單位“黑名單”管理制度,對存在嚴重事故隱患的電梯依法封停、限期整改,經過檢驗合格、社會公開、部門通報后,方可恢復使用,并引導和鼓勵電梯使用、維保單位投保電梯責任保險,構建電梯安全綜合防范體系。

四、關于《黃岡市區居民小區車庫車位規劃建設與使用管理指導意見(試行)》

《意見》提出,要強化小區車庫車位規劃管控。由自然資源和規劃、城管執法、消防救援等部門對小區車庫車位的規劃建設進行指導和規范。由住建部門督促物業服務企業依法履行消防工作責任,消防救援部門加強對小區消防業務的指導和規范,全面規范小區地面消防車道管理。嚴格控制各類小區通過毀綠規劃建設地面停車泊位,確需占用綠化面積的,須經小區業主代表大會或業主委員會討論通過。

《意見》明確,健全小區車庫車位租賃機制。由自然資源和規劃、住建、人防等部門按照國家相關法律法規解釋各類車庫車位的相關權屬,由住建部門會同市場監督管理部門制訂市區統一、規范的小區車庫車位停泊服務合同范本。小區車庫車位應兼顧業主各方面需求,堅持長租、短租和臨停相結合,充分開發利用停車泊位資源。綜合參考周邊地市及市場,《意見》提出了市區地下車庫車位短租租賃費用建議標準,具體由房地產開發建設企業或物業服務企業與業主或業主委員會協商約定。

《意見》圍繞解決小區車位信息不公開、執法監管不到位等問題,明確要加強小區車庫車位綜合治理,包括完善考核評價機制、規范車庫車位使用管理、公開小區車庫車位信息、加強小區道路安全管理、加大執法查處力度、維護原有合同約定等內容。對意見印發之日前已簽訂轉讓租賃協議的小區車庫車位合同,由合同雙方依法依規按原協議約定執行。

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責任編輯:彭君雅

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